La administración del patrimonio inmobiliario requiere de la ingeniería civil

Mauricio Márquez Corona Licenciado en Economía e internacionalista con maestrías en Proyectos de desarrollo y en Gestión pública aplicada. Es presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (Indaabin).

El Indaabin tiene entre sus atribuciones la emisión de avalúos, que sirven para la adquisición de suelo, una operación necesaria para las grandes obras de infraestructura; la construcción de una carretera, una vía férrea, un aeropuerto, una presa, conlleva procesos de adquisición de suelo, de liberación de derechos de vía, y esos procesos requieren avalúos.

IC: ¿Cuál es la razón de ser y las incumbencias del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, mejor conocido como Indaabin?

Mauricio Márquez Corona (MMC): Es un órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público; antes estuvo en la Secretaría de la Función Pública, pero su historia viene de mucho más atrás, prácticamente llegó incluso a ser una secretaría de Estado, de bienes públicos, porque su misión es precisamente la administración y valuación del patrimonio inmobiliario federal y paraestatal, en apego al marco legal que nos rige, para con ello contribuir a un uso eficiente del activo de estos recursos, que son todos los bienes de la nación. Nuestra visión es ser una institución eficaz, sostenible y a la vanguardia que consolide el mejor uso y aprovechamiento del patrimonio de los mexicanos y coadyuve al bienestar social y económico del país bajo los principios de austeridad, honestidad e inclusión.

IC: ¿Cuál es la vinculación más específica del Indaabin en materia de infraestructura, particularmente con la ingeniería civil?

MMC: Es muy estrecho por dos razones principales: primera, la infraestructura que ha requerido la nación para su desarrollo a través de su historia es infraestructura pública, que como tal debe estar inscrita en el Registro Público de la Propiedad Federal. Este registro está en el Indaabin, y ahí es donde se asientan los folios reales que dan certeza jurídica de los bienes que son de la nación. La relación con la ingeniería civil es muy estrecha, pues, porque los ingenieros civiles siempre están involucrados en la creación de la infraestructura.

La segunda razón es la valuación. El Indaabin tiene entre sus atribuciones la emisión de avalúos, que sirven para la adquisición de suelo, operación necesaria para las grandes obras de infraestructura; la construcción de una carretera, una vía férrea, un aeropuerto, una presa, conlleva procesos de adquisición de suelo, de liberación de derechos de vía, y esos procesos requieren avalúos.

Hay obras en inmuebles federales que requieren la participación de los ingenieros civiles, por lo que, en general, para la administración y mantenimiento del patrimonio inmobiliario es necesaria la ingeniería civil.

IC: ¿Cuál es el procedimiento para el ejercicio de avalúos?

MMC: Estos avalúos se realizan con peritos que forman parte del Padrón Nacional de Peritos Valuadores que tiene a cargo el Indaabin y que acreditan su formación mediante cédulas profesionales; a través de diferentes lineamientos, que están obligados a cumplir. El padrón se conforma con 159 peritos.

IC: ¿Qué perfil tienen?

MMC: La mayoría son ingenieros civiles o arquitectos, seis de cada 10.

IC: ¿Y los demás?

MMC: Los demás se dividen entre químicos, administradores, ingenieros agrónomos, licenciados en derecho… de muy diversas profesiones. Encontré un padrón que requería ser depurado; fue necesario convocar con regularidad a nuevos peritos a integrarse a este padrón. En mi administración se han emitido cinco convocatorias para el ingreso de nuevos peritos que nos permiten decir que somos una institución abierta; en julio y noviembre se emitirán otras dos.

Estamos asignando los servicios valuatorios con criterios de transparencia, eficacia y eficiencia. Cuando tenemos necesidad de un servicio valuatorio, se les convoca de acuerdo con el tipo de servicio y la especialidad que acreditan, porque lo mismo hay especialidad inmobiliaria que negocios en marcha, maquinaria y equipo o agropecuaria, por ejemplo. Entonces, se invita a los que tienen la especialidad, y a la mejor propuesta se le asigna el servicio valuatorio.

Buscamos que estos servicios se distribuyan entre todo el padrón; que no se concentren sólo en unos cuantos.

IC: Se es bastante estricto en la calificación de los conocimientos, de las propiedades profesionales de los valuadores, y las tareas se otorgan de acuerdo con la capacidad. ¿Cuáles son los criterios para evaluar las propuestas?

MMC: Primero se hace una evaluación técnica y económica. En la evaluación técnica, por supuesto, todos están obligados a cumplir los requisitos de calidad para un avalúo del Indaabin, respetando la metodología emitida por el instituto, y a cumplir los tiempos de entrega del servicio, lo cual es fundamental. Necesitamos servicios oportunos y de calidad.

A propósito del tema, trabajamos en actualizar nuestras metodologías; hemos actualizado siete de 17; se han sometido a consulta con expertos en temas de valuación. Las metodologías que hemos actualizado se utilizan en el 92% de nuestros servicios valuatorios.

Abrimos convocatorias para que se sumen más peritos. Una característica de este padrón es que predominan los hombres; ocho de cada 10 son varones. He sido invitado por los colegios e instituciones de educación que ofrecen esa especialidad a participar en sus ceremonias de clausura de graduados, y observo que hay casi 50% de mujeres, entonces es importante que esa paridad se vea reflejada en nuestro padrón de peritos.

IC: ¿Cuáles son los principales interlocutores del instituto, en lo que atañe a la infraestructura?

MMC: Nuestros principales interlocutores son los promoventes de los servicios valuatorios, fundamentalmente dependencias como la Secretaría de Infraestructura, Comunicaciones y Transportes (SICT), por las tareas que tiene en el país. Lo mismo dependencias que llevan los grandes proyectos de esta administración, como el Tren Maya –en este caso Fonatur–, el Corredor Interoceánico, el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles, que requirieron adquisición de suelo.

Después de ellos, está toda la administración pública federal, porque tan sólo el hecho de que una dependencia pública pretenda cambiarse de un inmueble a otro requiere una justipreciación de renta, que se define a través de un avalúo que elaboramos en el Indaabin. Si la intención de renta del propietario está muy por encima de lo que en el mercado se considera, no podría ocuparse ese inmueble.

IC: ¿El instituto tiene capacidad de veto, o simplemente da su informe y decide otra autoridad?

MMC: Una dependencia nos consulta si hay un inmueble propiedad de la nación que pueda cubrir sus necesidades; cuando la respuesta no es positiva, es decir, que no existe un inmueble que cubra sus necesidades, entonces se encamina en la dirección del arrendamiento. Nosotros tenemos que cuidar y vigilar, por ejemplo, que la superficie que se pretende rentar corresponda al número de servidores públicos y de usuarios que se estima ocuparán el inmueble, de tal manera que no haya riesgo de tener inmuebles con una capacidad ociosa y con el gasto que eso representa para la sociedad.

De acuerdo con los Lineamientos en Materia de Austeridad Republicana de la administración pública federal, no pueden efectuarse nuevos arrendamientos de inmuebles para oficinas, con excepción de los casos indispensables para la operación institucional, siempre y cuando se tenga disponibilidad presupuestaria y la autorización de la SHCP por conducto del Indaabin.

IC: Centrándonos más en las cuestiones de infraestructura, mencionaba usted el Corredor Interoceánico, el Tren Maya, el AIFA… supongo que está también Dos Bocas; son obras emblemáticas de la actual administración. A reserva de que podamos entrar más en detalle, ¿cuáles son las características o los aspectos más determinantes en cada una de estas obras, desde el ámbito del instituto?, ¿qué trabajo tuvieron que hacer?, ¿con qué dificultades se encontraron?

MMC: Voy a hablar en general, y luego de algún caso en particular. Lo que hacemos es un acompañamiento interinstitucional. Las grandes obras de infraestructura en el país requieren el acompañamiento de muchas instituciones. Por la necesidad de hacer consultas a las comunidades, interviene el INPI en el caso de haber comunidades indígenas; la Ley obliga a hacer consultas y presentarles los proyectos, entonces una característica ha sido la colaboración, la coordinación y trabajar estrategias conjuntas.

No necesariamente en todos hemos participado, porque a nosotros nos toca en una etapa avanzada del proyecto, que es cuando la federación solicita el avalúo para adquirir un predio en particular, ya sea de un propietario privado o de un ejido o comunidad agraria.

Nos sumamos a ese trabajo coordinado, interinstitucional; eso es lo más conveniente, porque es lo que genera confianza en la población de un territorio donde se va a construir o se está construyendo una gran obra de infraestructura.

¿Qué es lo que hemos visto?: disposición desde la máxima cabeza, nuestro Presidente de la República, de tener un trato muy justo con las comunidades. A través de avalúos que realizan los peritos profesionales que forman parte de nuestro padrón y que no son parte del Indaabin, en la gran mayoría de los casos se llega a acuerdos con los propietarios para adquirir el suelo.

Donde he podido estar personalmente ha sido muy rica la experiencia. No es mi primer acercamiento con comunidades y ejidos que entienden perfectamente cómo son estos trámites, pero me doy cuenta de que ha habido ocasiones en que algo no se completó en el pasado, o donde consideran que pudieron no haberles cumplido, y hoy están brindando la confianza a nuestro Presidente de la República para hacer los acuerdos y tener estas grandes obras.

IC: Se refirió a la mayoría de los casos. ¿Qué pasa en la minoría de los casos donde no hay acuerdos?, ¿ustedes siguen interviniendo?

MMC: Seguimos interviniendo, porque donde no llega a haber acuerdos, o incluso pudieran estar inconformes con algo y lo llevan a tribunales, los propios tribunales pueden llamarnos como autoridad en el tema para emitir avalúos, que son utilizados por estos tribunales en casos de indemnización, por afectaciones que en su momento no fueron pagadas… sobre todo en ese tipo de situaciones.

IC: ¿Se dieron situaciones de inconformidad en casos concretos de las obras importantes que comentamos?

MMC: Las que yo he conocido son realmente aisladas. Imaginemos todo lo que se puede afectar en superficie en una gran obra de infraestructura; por supuesto que puede haber una persona –ha habido– que considera que su tierra vale más, o que piensa que no debería pasar por su tierra un camino, un acceso, etc. Pero es un trabajo de constancia, de diálogo, de persuadir, de platicar, y finalmente se está llegando a los acuerdos que corresponde.

También en algunos casos –en esto los directamente responsables de las obras tendrán más detalle– sí es necesario hacer modificaciones ligeras al proyecto, para llevar de manera armónica todo el proceso.

IC: ¿Tiene el Indaabin algún registro respecto de si quienes se quejan o no están dispuestos a prestar sus terrenos son personas que han sido descuidadas en el pasado o si simplemente no quieren colaborar con la obra hoy?

MMC: Por lo que yo he podido ver, sobre todo en el sureste, en los pocos ejidos donde se plantea este tipo de conflictos, tiene que ver más con temas del pasado, de algo que quedó inconcluso en una afectación por infraestructura.

IC: Uno de los temas cruciales para las grandes obras, en particular con las carreteras o las vías férreas, es el derecho de vía. Supongo que en muchos casos este derecho suele no respetarse. ¿Cuál es la experiencia de ustedes en esta materia?

MMC: Las invasiones a derecho de vía están presentes en el país; en algunos casos han llevado a procesos jurídicos para poder resolverlo, recuperar lo que ha sido invadido. No se debe ignorar que son temas de carácter social que también involucran a grupos que por alguna razón han considerado tener un derecho sobre la parte en la que se asientan.

Un tema que me parece común, específicamente en el proceso de derecho de vías férreas, es que algunos casos son los propios ex trabajadores de la empresa de ferrocarriles los que se asientan en una parte del derecho de vía. Son procesos que han llevado autoridades a las que les han tocado los procesos de liquidación de estas empresas del Estado, pero algunos quedaron pendientes, y hoy, con los grandes proyectos, se han tenido que resolver.

Lo que yo he visto es que ha habido una gran disposición del gobierno de la República para hacer propuestas de reubicación a quienes se han asentado en estos espacios, y con ello están atendiendo la problemática social sin que eso impida o frene la gran obra de infraestructura, en beneficio de toda una región.

IC: ¿Hoy en particular están teniendo una problemática mayor con algunos temas de derecho de vía en algún lugar del país, en alguna de las obras, por ejemplo en el Tren Maya?

MMC: En el caso concreto del Tren Maya las ha habido y se han resuelto. Nos ha tocado emitir avalúos para determinar valores actuales de afectaciones que hubo en el pasado y que no se cubrieron, por utilización de tierras ejidales. Es en el sureste donde he visto que se ha llegado a acuerdos a través de estas intervenciones.

IC: ¿Ninguna de las obras públicas más importantes en la actualidad se han detenido por cuestiones de derecho de vía?

MMC: No se han detenido por cuestiones de derecho de vía, aunque sucede que, en este caso, a los que ejecutan la obra a lo mejor se les reduce el tiempo de ejecución por llevar mayor tiempo la liberación de derechos de vía, por resolver todos estos temas.

IC: Las características de los tipos de suelos, de las estructuras de las edificaciones, ¿qué implicación tienen a la hora de evaluar un inmueble? Por ejemplo, no es lo mismo el terreno y las afectaciones que tienen las construcciones por sí mismas en el Bajío que en el Valle de México. ¿Esos factores influyen o son considerados a la hora de valuar?, ¿tienen casos concretos que nos pueda comentar?

MMC: Son considerados. Los contempla la metodología; en el valor del suelo influye su uso. No es lo mismo un suelo que tiene como uso el agostadero –su valor es menor– a un suelo cuyo uso es urbano, comercial o de servicios –su valor es mayor–; eso se ve reflejado en el monto conclusivo de valor que se emite en un avalúo.

He visto que cuando emitimos un avalúo, el promovente –o en este caso el dueño del predio– diga: “No estás considerando esta gran obra que está proyectada”, y, efectivamente, no la consideramos, porque siempre emitimos avalúos tomando como referencia lo que hoy existe en el predio, no lo que podría existir con el tiempo.

IC: ¿El Indaabin interviene cuando lo convocan, o por iniciativa propia?

MMC: El instituto, de acuerdo con sus atribuciones, interviene en temas ligados a la administración del patrimonio. Esto se dice rápido y no es nada sencillo: son cerca de 110 mil inmuebles en todo el país.

¿Cómo se hace esa administración? Cada dependencia –cerca de 250– actualiza su situación en un sistema que tenemos, las condiciones de cada inmueble que tiene bajo su administración directa. Nosotros administramos ese sistema, lo validamos y, con los responsables inmobiliarios de cada dependencia, estamos interactuando para poder asegurar el óptimo aprovechamiento del patrimonio nacional.

Si vemos algo que nos parece que no es congruente, no esperamos a que nos inviten: podemos decidir –y lo hemos hecho– visitas de inspección para constituirnos en un inmueble en particular; para hacerlo se avisa con anticipación al responsable del inmueble que vamos a realizar una visita de inspección y vigilancia para revisar el uso que en el inventario se dice que está haciéndose del inmueble.

IC: Si tiene algún comentario adicional, le pido que lo haga.

MMC: Quiero invitar a los lectores a que conozcan más sobre el trabajo que realiza el Indaabin y para que nos sigan en redes sociales (Facebook: @IndaabinOficial, Twitter: @INDAABIN y @maumarquezCor; Instagram: @indaabin_mx) y en la página institucional (www.gob.mx/indaabin). Así tendrán una idea más detallada de los servicios que ofrecemos y –algo que me parece todavía más importante– de la dimensión del valor del patrimonio inmobiliario federal. Nos hemos dado a la tarea de difundir este patrimonio, estamos convencidos de que la difusión es la mejor herramienta contra el olvido y el desinterés; entonces, en la medida en que la sociedad conozca los inmuebles que son propiedad de todos, estamos seguros de que nos ayudarán más a conservar y vigilar.


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